脱法ハウスとシェアハウス

最近話題の脱法ハウス

騒がれてますね

弊社のサービスとしてシェアハウス向け物件のご紹介をしているのですが

物件供給側の大家さん、不動産管理会社の重い返事が多くなってきました。

「シェアハウスって今、あぶないんでしょうｗ？」

「シェアハウスっすか？うちやってないですねー」

シェアハウス市場はとても、厳しい節目にきました。

現在、シェアハウスは2万室と言われています
（業界の方々が良く口にする情報、定かではない。私は”動く大家さんの会”にて知りました。）

そのうちの半分以上が適正される、などなど色々な記事に紹介されていますね。

なぜ、シェアハウスが脱法ハウスと言われ、指摘されているのか？

皆さんはご存知でしょうか？


簡単にまとめますと、

あー建築基準法を満たしてないっすね。
これは、もうあれだ。不安定な住居なんで、皆さんの生活や健康に害があるので住まないでください。というかむしろ出てってください。お金貸すので。事業主さんは、この建築基準法守ってね。守れないなら営業やめてください。

って流れです。

ではどういった家が建築基準法を満たしていないのでしょうか？

細かい規定は沢山ございます。

防災上の設備として天井が、窓が、…うんたらかんたらと。

詳細知りたい人はここを見てください。
 ↓↓
”報道発表資料-国交省”
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000425.html


◆脱法ハウスって何？美味しいの？イメージ写真で見てみる◆

イメージはこんな感じです

 












仕切り版がベニヤだったり簡単なボードで区切られてます。

上記３つは全部”脱法ハウス”と言います。

脱法と名付けられたのは、建築基準法のグレーゾーンをギリギリで抜けて営業しているためです。

次は、脱法ハウスとなった物件の写真を見てみましょう
（引用：毎日.jp）

上の写真はまさしく！って感じですが下の写真は良くルームシェアで見るパターンですね

上の写真は、間仕切りがベニヤ板であること、また天井を突き抜けてないこと、最低面積を満たしてないコト、採光が取れる窓が付いてないコト、数をあげればキリがありません

下の写真も、そうですね。

以上のように脱法ハウスは建築基準法下では不安定な住居と見なされてしまいます。

良質な住まいを普及し、国民を豊かにする国交省当局は脱法ハウスを規制し始めたのです。

◆うちのシェアハウスは、脱法ハウス？？◆

上記のように”脱法ハウス”と呼ばれ、指摘されている物件は

建築基準法を遵守しない造作をしたハウスになります。

つまり造作をしていないハウスは、すでに建築基準法を満たした物件に住んでいるため”脱法”にはなりえません

ふー安心安心

と

まだ早いわ！

国交省通知の怖いところは、”４LDKの物件をルームシェアする”だけでも脱法になりえるところにあります

それはなぜでしょうか？

◆脱法ハウスが取り締まられる経緯◆

脱法ハウスを大きく取り締まられるようになった動きは

大手ネットカフェ企業が経営していた低額宿泊所でした

事業内容、業種届出、設備、全て法をスルリとかわした素晴らしい物でした

しかも、利益率は半端なく高く、誰もがヨダレを垂らすビジネスモデルでした
（余談ですが不動産業者は手を出そうとしていたはずです）

そこで火災事故が起きました

多人数複合住居の問題点を洗い出し、危険だと認識してしまったのです。

現に防災設備は”住居”規定の条件を満たしてはおりませんでした。

”住居”ではない”サービス”だ！

”賃貸借契約”ではない”利用申込み”だ！

考えられる想定問答は全て駆逐され

いや、家だろ。どう見ても。だって生活してるやん。

はい！残念！！

それまでは、空室の企画&転用として注目を浴びていたシェアハウス事業。

ドラマのプロモーションもあり人気が高かったシェアハウスというライフスタイル。

投資利回りが高く、ビジネスとしても注目を浴びていたシェアハウス投資。

全てが、上記事故により下火になりました

そして関連事業を確認していくと…

出てくる出てくる…

これはアカン！

建築基準法にのっとった住居ではない！これは国民の生活を脅かす！取り締まれ！

と。

多分、シェアハウスを良くしってる当局側の人間っていないんでしょうね

４LDKの物件がもしマンションやアパートなどの複合住宅の場合は、共有部分は管理組合で管理しております。

エレベーターや廊下やゴミ置き場は、各戸ごとに（面積に比例する）投票権を持ち、組合員で協議し管理していくのです。

1戸に大人数住んでるって、管理組合は嫌ですよね。

1号室の人はエレベーター1日に2回だけなのに

2号室の人は8人住んでるから1日16回使う。

だけど費用は各戸で同じ

これって不平等

ってことになるんです

じゃあ戸建の４LDKで住めばいいんじゃない？

それが第3者を継続的に利益目的で運営されるのであれば、そこには”貸主（大家さん）”しか持ちえない賃借権（家を貸す権利）を無断で使用していることで規制されてしまいます。

もともとルームシェアとかシェアハウスって、日本の不動産のルールからするとグレーなんですよね。


◆これからのシェアハウス◆

まずは、国交省通知は法律ではないので、まだ執行力がないため、事実上経営は続けれるでしょう。

法律に組み込まれるのは2年後の施行になるでしょう
（大体、当局からの通知後から法律への動きは2年ほど）

ただ、区の建築指導課には資料はわたってありますので、すでに運用は始まっているはずです。

つまり、これは脱法だからダメだよ、って言われるんですね

ただ、建築指導課が物件を視察する際には、強制的に入る権利はありません。

身内レベルでの”ルームシェア”は依存として続けることができるでしょう
（大家さんや管理会社からは、今まで通りの心地よさで、審査は出して頂けないと思いますが）

ただ、空き家ビジネスとして、参入しようとするのであれば、リーガルを備える必要性があります。

不動産、建築に知識があり、それなりのノウハウが詰まれている中小企業が以前として活躍していくのだと思います。


あくまでも源の見解ですが、２万円/月程度の家賃で住むには、身内でルームシェアが一般的になるのでしょう。

すでに、シェアハウス事業から撤退している企業も増えており、脱法ハウスとなってしまった物件が入居者を募集しはじめているのが現状です。

身内でのルームシェアであれば問題ないんですがね。


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また運営上のリスクとアドバイスのコンサルティングもしております。

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